葛飾区のマンション売却・買取｜駅ごとの成約単価（2025年度）と、築40年超が増える区で差がつく売り方

「金町のマンションから住み替えたい」「亀有で相続したお部屋、仲介で売るか買取にするか迷っている」。葛飾区のマンションの売却では、どの駅のマンションかで成約の値段の目安が大きく変わります。また、区内では古いマンションがこれから急に増える見込みで、区も管理の適正化に取り組んでいます。

この記事では、葛飾区のマンションに絞って、東日本レインズが公表している区ごと・駅ごとの中古マンションの成約データ（2025年度）と、国が公表した2026年の地価、葛飾区のマンション管理適正化推進計画を確かめたうえで、売る前にそろえておく情報、仲介と買取の選び方、費用と税金までを整理します。

私たちPlus4（喜正産業）は、新小岩駅の南口、ルミエール商店街の中にある不動産会社です。当社に葛飾区でいただいた売却のご相談（2022年～2026年10月・有効な931件）を集計すると、きっかけが分かる457件のうちいちばん多いのは住み替え（190件・約42％）でした（当社の相談データの集計で、マンション以外も含みます。葛飾区全体の動向を示すものではありません）。

※葛飾区の不動産売却全体（流れ・事例・相続の書類）は葛飾区の不動産売却ページ、一戸建てはコラム「葛飾区の一戸建て売却・買取」、土地はコラム「葛飾区の土地売却・土地買取」をご覧ください。

葛飾区の中古マンション──駅で1㎡あたり約30万円の差

東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）の年報によると、2025年度（2025年4月～2026年3月）に葛飾区で成約した中古マンションは597件。1㎡の単価は69.93万円、平均の成約価格は4,061万円、専有面積は58.07㎡、築年数は24.31年でした。

駅ごとに見ると、差ははっきりしています。JRの駅は、金町が1㎡78.94万円（129件）、新小岩が75.41万円（総武線として登録された83件）と70.74万円（総武快速線の72件）、亀有が69.76万円（74件）。京成線の駅は、青砥61.76万円、京成立石60.61万円、四ツ木59.65万円、堀切菖蒲園58.97万円、京成高砂57.85万円、お花茶屋57.77万円と、50万円台後半から60万円ほどに並びます。新柴又は52.65万円、柴又は49.69万円でした。

同じ70㎡のお部屋に当てはめると、金町と柴又の単価の差（約29万円）は約2,000万円の違いになります。もちろん駅の平均には、築年数や広さが違うマンションが混ざっていますし、駅名で登録された成約なので葛飾区の外にある物件も含まれます。「うちの駅はいくら」と決めつけるのではなく、同じ駅・同じくらいの築年数のマンションの成約と比べるための目安としてお使いください。

まわりの区と比べると──葛飾区は「広さのわりに手が届く」価格帯

同じ2025年度で、23区全体（都区部）の中古マンションは21,723件・1㎡134.54万円・平均7,642万円。葛飾区の1㎡の単価は23区平均の約半分で、東京の東部の区では江戸川区（72.05万円）と近く、足立区（62.74万円）より高い水準です。平均の専有面積は葛飾区が58.07㎡で、23区全体の56.80㎡より少し広めです。

平均4,000万円台で60㎡近いお部屋が買えるということは、23区の中で広さと価格のバランスを重視する買い手が葛飾区を探しに来る、ということでもあります。当社の購入担当に最近のお客様の「ここに決めた」理由を聞いたときも、多かったのは「価格と広さのバランス」と「価格と立地のバランス」でした。売り出しの値段を決めるときは、同じくらいの予算で買える近くのマンションと、広さ・駅からの距離・築年数を並べて見ておくと、買う方の目線に近づけます。

土地の値段は上がっている──駅前の商業地は+10～16％（2026年）

2026年の地価公示（1月1日時点）で、葛飾区の住宅地は44地点のうち43地点が上昇、1地点が横ばいで、上がり幅の平均は+5.4％でした。商業地は19地点すべてが上昇し、平均+11.1％です。駅の近くの商業地を、駅ごとに並べます。

※地価公示（2026年1月1日時点）の商業地。国土交通省「国土数値情報」の公開データを当社で集計。距離は国の資料の値で、徒歩分数ではありません。

マンションの値段には、建物だけでなく敷地の土地の値段も含まれます。ただし地価は「更地の値段」で、マンションの売値が同じ割合で上がるとは限りません。上の「直近の23区の動き」のとおり、成約の単価は2026年の夏から前年を下回っています。「地価が上がったから、その分高く売れるはず」とは決めつけないほうが安全です。駅ごとの住宅地の地価はコラム「葛飾区・駅別の地価2026」、金利の動きと売値の関係はコラム「金利上昇は売値にどう響くのか」にまとめています。

葛飾区のマンションで、売る前にそろえておく情報

管理の書類──区内は「古いマンション」が急に増える

葛飾区の「マンション管理適正化推進計画」（2023年12月）によると、区内の分譲マンションは2022年6月時点で922件・47,939戸。そのうち築40年以上は136件・6,368戸（13.3％）で、10年後には419件・17,524戸（2.8倍）に増える見込みです。区は、管理組合の管理計画を認定する「管理計画認定制度」の普及に取り組んでいます。

同じ計画の元になった区の実態調査（回答358件）では、長期修繕計画を「作成している」が86.3％、「作成していない」が5.3％でした。売る側としては、修繕積立金の額と残高、長期修繕計画、大規模修繕の履歴、管理費等の滞納の有無を先に確かめておくと、買い手への説明がしやすくなります。管理会社が出す書類（重要事項調査報告書など）で分かることが多い項目です。

水害ハザードマップでの位置

2020年から、不動産会社は売買の重要事項説明で、水害ハザードマップで物件がどこにあるかを説明することが義務になりました（国土交通省 報道発表 2020年7月17日）。葛飾区は荒川・中川・江戸川に囲まれ、区の資料では区の半分近くが東京湾の海面より低いゼロメートル地帯とされています。区は荒川・江戸川・中川が氾濫した場合のハザードマップをつくり、浸水の深さが3.0mなら建物の2階の床面が浸水する、といった目安も示しています。

マンションの場合、買い手が気にするのは地図の色だけではありません。お部屋が何階か、電気設備や受水槽がどこにあるか、管理組合に防災の備えがあるかといった点です。管理組合の資料で分かることを先に整理しておきましょう。

建築年と床面積

・建築年：買い手の住宅ローン控除は、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であることが要件の一つ（それより前は耐震基準に適合すると証明されたものなどに限る）。
・床面積：同じ控除は、登記事項証明書の床面積で原則50㎡以上。広告の面積と違うことがあるので、50㎡前後のお部屋は登記簿で確認を。

必要な書類の一覧はコラム「スムーズな売却のカギは書類準備」にまとめています。

仲介か買取か──新小岩の2つのマンションの例

「葛飾区 マンション 買取」で調べる方も多いと思います。買取は、不動産会社などが直接買う方法で、時期と手間の見通しが立てやすいのが特長です。一方で、個人の方に売る仲介のほうが高くなることもあります。当社が新小岩駅の近くでお手伝いした2つのマンションでは、売り方が分かれました。

プレミスト新小岩ルネは、そのマンション自体の売却例がまだ少なく、相場がつかみにくいお部屋でした。築浅の売り物が周りに少ないうちに出すことを優先し、広告後に3組をご案内。店頭のチラシを見て来店された方がご購入され、約1ヶ月で成約しています。

ダイナシティ新小岩は、売主様が住み替えでお住まいを売られた例です。個人で買いたい方の内覧もありましたが、リフォーム費用がかかることがネックになり、成約には至りませんでした。その一方で、買取の会社から高めの買付（購入の申込み）が入り、このまま個人向けに売り続けてもリフォーム費用の分の値引き交渉が入って、最後は買取の価格を下回る可能性が高いと判断。売主様とご相談のうえ買取を選んで約1.5ヵ月で成約しました。

当社の不動産買取サポートでは、取引先の複数の会社に同時にご紹介し、出そろった条件を比べてから相手を選んでいただけます（当社が直接買い取るのではなく、仲介としてお手伝いします）。高めの価格から始める考え方はコラム「売り出し価格の決め方」、マンションの郵便受けによく届くチラシの読み方はコラム「『マンションに購入希望のお客様がいます』というチラシは本当？」をご覧ください。

費用と税金を先に見積もる

項目	きまり
印紙税（売買契約書）	2027年3月31日までの軽減税額：1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円
利益が出たときの税率	売った年の1月1日で所有5年超（長期）は所得税15％・住民税5％（ほかに復興特別所得税）
3,000万円の特別控除	住んでいた家なら最高3,000万円。住まなくなった家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

※ほかに、仲介手数料、住宅ローンが残っていれば一括返済と抵当権の抹消、固定資産税・管理費等の精算があります。

住み替えで次の家に住宅ローン控除を使う方は注意が必要です。入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円の特別控除を使っていると、住宅ローン控除は受けられません。売る順番と買う順番を、早めに税務署・税理士に確かめておきましょう。税金の考え方はコラム「譲渡所得税と特例の活用法」、相続したお部屋の場合は葛飾区の不動産相続ページもご覧ください。

まとめ──「どの駅か」と「管理の書類」から始める

・葛飾区の中古マンションは2025年度に597件・1㎡69.93万円・平均4,061万円。駅ごとでは金町78.94万円から柴又49.69万円まで差がある。
・土地の値段は2026年も上昇（住宅地平均+5.4％・駅前の商業地は+10～16％）。ただし23区の中古マンションの成約単価は2026年10月に前年比-4.0％で、地価の上昇をそのまま売値に乗せない。
・区内は築40年以上のマンションが10年で2.8倍に増える見込み。修繕積立金・長期修繕計画などの管理の書類を先にそろえる。
・仲介か買取かは、期限とお部屋の状態で決める。決める前に、両方の値段を並べる。

私たちPlus4（喜正産業）は、1964年の創業から新小岩で不動産に携わってきました。葛飾区のマンションの売却について、同じ駅の成約の例から見た価格の見通し、仲介と買取の比べ方、住み替えや相続の段取りまでご相談に乗ります。「まだ売ると決めていない」段階でも、お気軽にどうぞ。新小岩駅の近くの売り方はコラム「新小岩で不動産を売る」、近くの区・市のマンションは墨田区・市川市のマンション売却コラムでも解説しています。

※出典：中古マンションの区別・駅別の成約データは東日本レインズ「年報マーケットウォッチ 2025年度」表24「中古マンションの区市町村別成約状況」・表29「中古マンションの沿線・駅別成約状況」、直近の23区の動きは同「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年10月度」（https://www.reins.or.jp/library/）、地価は国土交通省「国土数値情報」の地価公示データ（令和8年・東京都）を当社で集計（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L01-2026.html）、区内のマンションの戸数・築年数・実態調査は葛飾区「葛飾区マンション管理適正化推進計画」（令和5年12月）、ゼロメートル地帯とハザードマップは葛飾区の防災資料（令和5年3月）、水害ハザードマップの説明義務は国土交通省報道発表（2020年7月17日）、住宅ローン控除は国税庁タックスアンサーNo.1211-3、印紙税はNo.7108、税率はNo.3208、3,000万円の特別控除はNo.3302、相談の集計とダイナシティ新小岩の例は当社回答（2026年10月23日）、購入の決め手は当社回答（2026年10月24日）、プレミスト新小岩ルネは当社サイトの売却事例ページにもとづきます（いずれも2026年11月12日に確認）。税金の特例が使えるかは税務署・税理士にご確認ください。実際の売却価格は個別の条件により異なります。