市川市のマンション売却｜駅ごとの地価2026と、築年数・管理・ハザードで差がつく売り方

「本八幡のマンションを住み替えで売りたい」「行徳のマンションを相続したけれど、いくらで売れるのか見当がつかない」。市川市のマンションの売却は、どの駅を使えるか、築年数、管理の状態で、同じ広さでも買い手の見方が変わります。

この記事では、市川市のマンションに絞って、東日本レインズが公表している中古マンションの成約データ（2026年7～9月）と、国が公表した2026年の地価から今の状況を確かめ、買い手が必ず確かめる点、売り出し方、費用と税金までを順に整理します。

私たちPlus4は新小岩（葛飾区）の不動産会社ですが、江戸川を渡った市川市でも、菅野の土地や湊新田の店舗付き戸建てなどの売却をお手伝いしています（菅野2丁目の事例・湊新田の事例）。

※市川市の不動産売却全体（土地・戸建て・相続の書類・売却の流れ）は市川市の不動産売却ページ、売却の基本はコラム「不動産売却の基本」をご覧ください。

今の相場をつかむ──千葉県の成約データと、市川市の駅ごとの地価

千葉県の中古マンションは、成約1㎡単価が4四半期続けて上昇

東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）の「季報 Market Watch」によると、2026年7～9月に千葉県で成約した中古マンションは1,260件（前年同期比-3.5%）、成約1㎡単価は42.12万円（同+4.1%・4四半期連続の上昇）でした。平均の成約価格は3,035万円、専有面積は72.05㎡、築年数は30.28年です。

ただし、これは千葉県全体の数字で、市川市だけの値は公表されていません。築年数でどれくらい違うかも、同じ時期の千葉県全体の数字で見ておきます。

※東日本レインズ「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年07～09月】」の千葉県の値。千葉県全体の平均で、市川市の物件の値段を示すものではありません。

千葉県では、成約した中古マンションの約半分（1,260件のうち620件）が築30年超でした。築年数が進むほど1㎡単価は下がりますが、古いマンションも数多く売買されています。「古いから売れない」と決めつけず、まずは同じマンション・近い駅の成約例と比べることが出発点です。

市川市の駅ごとの地価（2026年）

マンションの値段には、建物だけでなく敷地の土地の値段も含まれます。駅ごとの土地の値段の違いを、2026年の地価公示（1月1日時点）で見てみます。

市川市の住宅地（地価公示63地点）の1㎡の値段は、前年の値がある62地点の平均で+3.0%の上昇でした。駅から1,000m以内で見ると、市川・本八幡・妙典・南行徳・行徳の各駅の周りは1㎡40万円台が中心です。一方、北部の市川大野駅の近く（大野町2丁目）は14.9万円で、同じ市内でも駅によって土地の値段に大きな差があります。

上昇が目立ったのは、市川駅から400mの市川1丁目（商業地域・容積率400%）の住宅地で、1㎡110万円・+16.5%。駅前の商業地でも、行徳駅前2丁目が131万円（+10.1%）、南行徳1丁目が83.1万円（+10.1%）と、駅のすぐ近くほど上がり幅が大きい地点が見られます。本八幡駅前（八幡2丁目）は278万円（+4.1%）で、市内の地価公示でいちばん高い地点です。

価格の決まり方はコラム「査定額ってどうやって決まる？」、金利の動きと売値の関係はコラム「金利上昇は売値にどう響くのか」にまとめています。

市川市のマンションで、買い手が必ず確かめる4つのこと

① 建てられた年（住宅ローン控除が使えるか）
中古住宅を住宅ローンで買う人の住宅ローン控除は、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であることが要件の一つです。それより前の建物は、耐震基準に適合していると証明されたものなどに限られます。登記簿で建築の年月を確かめ、古いマンションなら耐震診断や改修の記録が管理組合にあるかを見ておくと、買い手への説明がしやすくなります。

② 登記簿の床面積（50㎡の境目）
同じ控除では、床面積が原則50㎡以上であることも要件です（一定の要件を満たす住宅は40㎡以上）。マンションの床面積は、登記事項証明書の専有部分の面積で判断します。広告に載る面積と登記簿の面積は違うことがあるため、50㎡前後のお部屋は、売り出す前に登記簿の面積を確かめておきましょう。

③ 管理の状態
買い手は、管理規約・長期修繕計画・修繕積立金の額と残高・大規模修繕の履歴・管理費等の滞納の有無を確かめます。管理会社が出す書類（重要事項調査報告書など）で分かることが多いので、早めに取り寄せておくと話が止まりません。

④ ハザードマップでの位置
2020年8月28日から、不動産会社は売買の重要事項説明で、水害ハザードマップで物件がどこにあるかを示すことが義務になりました。市川市は令和8年4月改訂版の市川市水害ハザードマップを公開しており、江戸川の洪水・中小河川の洪水・内水・高潮の想定を確認できます。浸水が想定される地域でも、何階のお部屋か、電気設備がどこにあるかで受け止め方は変わります。管理組合の資料で分かることを整理しておくと安心です。

売り出し方──価格・媒介契約・見せ方

売り出し価格は「どう売るか」とセットで決める

売り出し価格は売主様が決められます。相場より高めに出すか、相場どおりに出すかは、いつまでに売りたいかと、同じマンションで他に売り出し中のお部屋があるかで変わります。当社がお手伝いしたマンションの売却事例から2つご紹介します（1つ目は市川市日之出のマンション、2つ目は新小岩のマンションです）。

事例	売り出し方	期間
市川市日之出・築25年以上のマンション	「時間がかかっても高く」のご希望で、当初の査定額より約1,000万円高い価格から開始。同じマンション内の売り出しに合わせて広告・図面を見直し、価格も段階的に調整	約1年
築約3年のマンション	周りに築浅の売り物が少ない時期をとらえ、準備が整い次第すぐ掲載。写真はCG加工で仕上げた	約1ヶ月

※詳細はリンク先（当社の売却事例ページ）をご覧ください。

高めの価格から始めるときの考え方はコラム「売り出し価格の決め方」に、住みながら売るときの内覧の準備はコラム「住みながら売るのは可能？」にまとめています。

媒介契約は3種類

不動産会社に売却を頼むときは、媒介契約を結びます。違いは次のとおりです（東日本レインズの解説より）。

※登録の日数は不動産会社の休業日・レインズの休止日を除きます。選び方はコラム「媒介契約の違いとは？」もご覧ください。

Plus4でできる、マンションの見せ方の工夫

市川市のマンションの売却でも、次のサポートをご用意しています（市川市の不動産売却ページに掲載のもの）。

・ホームステージング（CG加工）：住みながらの販売でも、写真をモデルルームのように見せる
・先行内装リフォーム：クロス・床の貼り替えなど表装リフォームの費用をPlus4が立て替え、お支払いは売れた後（空室の場合のみ）
・物件状況調査（インスペクション）：講習を修了した建築士が、劣化や不具合の状況を調べる
・設備保証・コールセンター：お引渡し日から選んだ期間、修理上限金額以内で住宅設備の修理を受けられ、24時間365日対応

内覧の前の掃除やクリーニングの順番はコラム「査定前にハウスクリーニングはすべき？」をご覧ください。

マンションを売るときの費用と税金

① 仲介手数料
不動産会社が受け取れる報酬には上限があります。売買価格が400万円を超える場合、上限は速算で「価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。なお2024年7月1日からは、800万円以下の物件について、媒介契約のときに説明・合意したうえで30万円（税別）まで受け取れる特例ができています。

② 印紙税
売買契約書の印紙税は、2027年3月31日までに作る契約書なら軽減された税額です。契約金額1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円です。

③ 売って利益が出たときの税金
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで税率が変わります。5年を超えれば所得税15%・住民税5%（ほかに復興特別所得税として所得税額の2.1%）、5年以下なら所得税30%・住民税9%（同）です。

④ 住んでいたマンションなら「3,000万円の特別控除」
自分が住んでいた家を売ったときは、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。住まなくなった場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の一つで、親子や夫婦などへの売却には使えません。税金が0円になる場合でも、売った翌年に確定申告（原則2月16日～3月15日）が必要です。また、買い替え先で住宅ローン控除を受ける場合、入居した年とその前2年・後3年の間にこの特例を使っていると住宅ローン控除が受けられないため、住み替えの方は順番を税務署・税理士に確かめておきましょう。税金の考え方はコラム「譲渡所得税と特例の活用法」にもまとめています。

まとめ──市川市のマンションは「駅」と「建物の書類」から

・千葉県の中古マンションは2026年7～9月、成約1㎡単価42.12万円（前年比+4.1%）。築30年超が成約の約半分を占めています。
・市川市の住宅地の地価は平均+3.0%。駅の近くは1㎡40万円台が中心で、駅前ほど上がり幅が大きい地点が目立ちます。
・買い手は建築年（1982年1月1日以後か）・登記簿の床面積（50㎡）・管理・ハザードマップを確かめます。書類を先にそろえておくと話が止まりません。
・費用と税金は、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税。住んでいた家なら3,000万円控除と確定申告を忘れずに。

私たちPlus4（喜正産業）は、1964年の創業から新小岩で不動産に携わってきました。市川市のマンションの売却について、成約の例と地価から見た価格の見通し、売り出し方、住み替えや相続の段取りまでご相談に乗ります。「まだ売ると決めていない」「いくらぐらいか知りたいだけ」という段階でも、お気軽にどうぞ。土地や一戸建ての売り方は、葛飾区の土地売却のコラムや葛飾区の一戸建て売却のコラムでも解説しています。

※出典：中古マンションの成約データは東日本レインズ「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年7～9月期」（https://www.reins.or.jp/）と「REINS TOPIC 地域別・築年帯別成約状況【2026年07～09月】」、地価は国土交通省「国土数値情報」の地価公示データ（令和8年・千葉県）を当社で集計（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L01-2026.html）、住宅ローン控除は国税庁タックスアンサーNo.1211-3、水害ハザードマップの説明義務は国土交通省報道発表（2020年7月17日）、市川市水害ハザードマップは市川市公式サイト、媒介契約は東日本レインズ「媒介契約制度について」、仲介手数料は国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」、印紙税は国税庁No.7108、譲渡所得の税率はNo.3202・3208・3211、3,000万円の特別控除はNo.3302、確定申告の期間はNo.2020、当社のサポートと事例は当社サイトの各ページにもとづきます（いずれも2026年10月29日に確認）。税金の特例が使えるかは税務署・税理士にご確認ください。実際の売却価格は個別の条件により異なります。