葛飾区の土地売却・土地買取｜町ごとの地価2026と、旗竿地・再建築不可・セットバックの土地の売り方

「葛飾区で土地を売りたい。でも、うちの土地はいくらなのか」。ご相談の最初に、いちばん多くいただく質問です。

土地の値段は、同じ葛飾区でも町によって、そして同じ町でも「形」と「前の道路」によって大きく変わります。この記事では、国が公表している2026年の地価（地価公示・東京都の地価調査）を地点ごとに並べたうえで、旗竿地・再建築不可・セットバックなど「標準と違う土地」をどう売るかを、葛飾区の決まりも交えて整理します。

※葛飾区の不動産売却全体（流れ・事例・相続の書類など）は葛飾区の不動産売却ページに、駅ごとの坪単価はコラム「あなたの家がある駅、2026年の地価は上がっていますか？」にまとめています。この記事は「土地」に絞った内容です。

土地の値段を確かめる「3つの物差し」

土地の値段の目安になる公的な数字は、主に3つあります。どれも無料で見られますが、時点と目的がそれぞれ違うので、混ぜずに使い分けるのがコツです。

物差し	いつの値段か	使いどころ
地価公示 国土交通省	毎年1月1日	町の値段の水準と、1年でどれだけ動いたかを見る
地価調査 東京都	毎年7月1日	公示と半年ずれた時点。公示の地点が無い町を補う
路線価 国税庁	毎年1月1日	相続税・贈与税の計算用。道路ごとに付くので「自分の家の前の道」がわかる

※路線価は令和8年分が公開されています（令和8年中の相続・贈与に使う値）。国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で地図から探せます。

3つとも、「その土地が実際にいくらで売れるか」とは別物です。公示や地価調査の地点は、その地域で標準的な土地が選ばれています。お手元の土地の形や前の道路が標準と違えば、値段もそこから上下します。その「ずれ方」は後半で説明します。

【葛飾区・町ごと】住宅地の地価 一覧（2026年）

葛飾区内の住宅地について、地価公示（2026年1月1日・44地点）と東京都の地価調査（2026年7月1日・21地点）の全65地点を、同じ町がまとまるように並べました。ご自宅の町、または近い町を探してみてください。

※公示＝地価公示（2026年1月1日時点）、都調査＝東京都地価調査（2026年7月1日時点）。いずれも国土交通省「国土数値情報」の公開データを当社で集計。坪換算は1㎡の価格×3.305785を丸めた目安です。前年比の「－」は前年の値が無い地点。距離は国の資料に載っている値で、徒歩分数ではありません。

一覧から読み取れる、土地の値段の4つのクセ

① 駅からの距離が、いちばん効いている。
区内で最も高い住宅地点は小菅4丁目（綾瀬駅から350m）の1㎡59.9万円、最も低いのは西水元3丁目（亀有駅から3,700m）の1㎡18.4万円（東京都の地価調査）。上の図のとおり、駅から1,500mを超えるあたりから値段がはっきり下がります。

② 上がり方も、駅から遠いと緩やか。
前年の値がある地点で比べると、駅から1,500m以内の地点は平均+5〜6%台の上昇でしたが、1,500mを超える7地点は平均+3.9%。地価公示で上がり幅が大きかった普通の広さの住宅地は、東新小岩5丁目+7.9%・新小岩3丁目+7.5%・四つ木4丁目+7.2%など（西亀有1丁目+8.6%・東金町1丁目+8.3%は数千㎡以上の大きな地点）。反対に水元5丁目+2.8%・水元3丁目+3.2%と、駅から遠い北部は緩やかでした。

③ 同じ土地でも、半年で値段が動いている。
公示（1月）と都の調査（7月）で同じ地点が選ばれている例があります。東金町3丁目の地点は1月44.3万円→7月45.9万円、青戸1丁目の地点は49.2万円→50.3万円。「去年調べた値段」のままで判断しないほうがよい、ということです。

④ 私道に面した土地も、値段は付いている。
国が選ぶ地点には、私道に面した土地もあります（堀切2丁目：私道4.0m・1㎡35.3万円／金町5丁目：私道3.5m・41.4万円）。「私道だから売れない」とは限りません。ただし、通行や掘削（水道・ガス工事）について私道の持ち主どうしの承諾があるかどうかで、買う人の安心感は変わります。

値段が「標準」からずれる土地と、その売り方

葛飾区には、昔からの細い道に沿って建つ家や、奥まった土地も少なくありません。こうした土地は、「建て替えができるか」「建てられる広さがどれだけ残るか」で値段が決まります。その基準になるのが、敷地と道路の関係です。

道路への接し方の基本

原則として、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。ここが満たされているかどうかで、同じ広さでも値段の付き方がまったく変わります。

狭い土地

土地が狭いと、建てられる家の広さが建ぺい率・容積率で頭打ちになります。一覧の地点の多くは建ぺい率60%・容積率200%ですが、新小岩3丁目・4丁目の地点のように容積率300%の場所もあります。狭い土地ほど、この数字の違いが値段に響きます。今の建物がオーバーしていると言われた場合の考え方は、コラム「建蔽率・容積率をオーバーしていると言われた」にまとめています。

旗竿地（路地状敷地）

道路から細い通路でつながる、いわゆる旗竿地です。東京都では、通路部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えるなら幅3m以上が必要とされています（耐火・準耐火建築物以外で延べ面積200㎡を超える建物はさらに広い幅が必要）。売るときは、通路の幅と長さを実測で確かめておくことが第一歩です。幅が足りるかどうかで、「普通に建て替えられる土地」か「再建築に制約のある土地」かが分かれます。

再建築不可の土地

道路に2m以上接していないなどの理由で建て替えができない土地は、買い手が限られます。当社の現場では、再建築不可の物件を買うのは「現金で終の住処として買う個人の方か再販業者」が多い、というのが実感です。仲介で個人の買い手を探すか、業者の買取にするかは、この買い手の顔ぶれから考えます。詳しくはコラム「再建築不可です と言われた…売れないって本当？」をご覧ください。

セットバックが必要な土地

前の道路の幅が4m未満の「2項道路」に面した土地は、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる（セットバック）必要があります。下がった部分は道路になり、敷地面積に入らず、塀や門も置けません。売るときは「セットバック後に何㎡残るか」を先に計算しておくと、買い手も判断しやすくなります。

葛飾区には「細街路拡幅整備要綱」があり、区と協議して後退部分を広げる場合、L形側溝・縁石・舗装の整備は区が行い、塀などの撤去・移設に助成があります（例：ブロック塀などの撤去は1mにつき実費か8,000円の少ない方、水道メーターの移設は実費の3分の2か8万円の少ない方）。建築確認の申請などの14日前までに区へ事前相談が必要です。買い手にとっても大事な情報なので、売り出しの資料に添えると安心につながります。詳しくはコラム「セットバックが必要です と言われた…売れないの？」へ。

古い家が建っている土地

古い建物を残したまま「古家付き土地」として売るか、解体して更地で売るかも、値段と売れ方に関わります。建物を壊すと、昔の基礎やガラなどの地中埋設物が見つかることもあります（コラム「地中埋設物」）。解体を先にするかどうかは、査定のときに一緒に考えるのがおすすめです。

仲介で売るか、買取にするか──土地の場合の分かれ目

土地の売り方は、大きく「仲介（買い手を探す）」と「買取（業者が直接買う）」の2つです。どちらが良いかは、土地の条件と、売主様が何を優先したいかで決まります。

	仲介	買取
向いている土地	道路にしっかり接していて、駅に近い・形が整っているなど、個人の買い手が付きやすい土地	再建築不可・通路が細い旗竿地・古家や残置物があるなど、個人では判断しにくい土地
優先できること	買い手どうしが比べる中で、値段を追いやすい	時期と手間の見通しが立てやすい
気をつけたいこと	買い手が見つかるまでの期間は読めない	1社だけの言い値で決めない。複数の会社に検討してもらう

実際に、葛飾区東金町の土地では売り出してすぐに申し込みが3件重なり、価格が上がったことがあります。条件の良い土地は、仲介で買い手どうしに比べてもらうほうが値段を引き出せる、という一例です。

一方で買取の場合も、進め方しだいで結果は変わります。当社の葛飾区奥戸3丁目の事例（中古戸建て）では、買取業者約30社に同時に相談し、当初の査定額の約1.8倍で、約1ヶ月で成約しました。「買取＝安い」と決めつけず、何社に、どんな資料で検討してもらうかが大切です。

土地を売る前に、そろえておきたいこと

・境界と面積…隣地との境界標があるか、登記の面積と実際が合っているか。当社では現況測量のサービスもご案内しています。
・前の道路の種類と幅…公道か私道か、2項道路か。区の窓口で確かめられます。
・建物や設備をどうするか…古家・カーポート・塀などを残すか撤去するか。当社でも、カーポートを解体（費用は10万円）してから売却に進んだ例があります。
・相続した土地は登記…相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です（それより前の相続は2027年3月31日まで）。売却の前に、名義を相続人に移しておく必要があります。
・税金の特例…相続した空き家（1981年5月31日以前に建てられた家）を売る場合、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円）を差し引ける特例があります。期限は2027年12月31日までの売却です。

相続した土地のご相談は、葛飾区の不動産相続ページもあわせてご覧ください。当社に葛飾区でいただく売却のご相談は、細田・四つ木の方が多く、きっかけは相続・空き家がいちばん多いのが実感です。

まとめ──「町の値段」を知ったら、次は「その土地の値段」を

・葛飾区の住宅地は、2026年1月の地価公示で1㎡平均約38.8万円・前年比+5.6%（44地点）。地点により21.0万〜59.9万円と幅があります。
・値段を分けるのは、駅からの距離と、前の道路の幅・接し方・土地の形。
・旗竿地・再建築不可・セットバックの土地も、条件を確かめて買い手に合った売り方を選べば、売却の道はあります。
・仲介か買取かは、土地の条件と「値段・時期・手間」のどれを優先するかで決める。

私たちPlus4（喜正産業）は、1964年の創業から新小岩で不動産に携わってきました。道路の種類の確認、セットバック後の面積の計算、買取業者への相談まで、葛飾区の土地の売却をまとめてお手伝いします。「売るかどうかはまだ決めていない」「この土地にいくら付くかだけ知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

※地価は国土交通省「国土数値情報」の地価公示データ（令和8年／2026年1月1日時点）と都道府県地価調査データ（令和8年／2026年7月1日時点）を当社で集計したものです。路線価は国税庁「財産評価基準書」（令和8年分）。道路・敷地の決まりは江戸川区「建築の手引き」（建築基準法・東京都建築安全条例の解説）と「葛飾区細街路拡幅整備要綱」、相続登記は法務省、空き家の特例は国税庁タックスアンサーNo.3306をもとにしています（いずれも2026年10月22日に確認）。個別の土地の扱いは、区の建築担当・税務署・司法書士などで確認が必要です。実際の売却価格は個別の条件により異なります。