墨田区のマンション売却｜地価+13%の2026年、23区の成約データから考える売り出し方

「錦糸町のマンションを住み替えで売りたい」「押上の近くで相続したお部屋、今が売りどきなのか」。墨田区のマンションの売却では、地価が大きく上がっていることと、23区全体で中古マンションの成約件数が減っていることの両方を知っておくと、売り出し方の判断がしやすくなります。

この記事では、墨田区のマンションに絞って、国が公表した2026年の地価と、東日本レインズが公表している23区の中古マンションの成約データ（2026年7～9月）を確かめたうえで、墨田区ならではの水害ハザードマップの確認、売り出し方、費用と税金までを整理します。

私たちPlus4は、墨田区のすぐ東、新小岩（葛飾区）の不動産会社です。墨田区でも、立花6丁目の借地権付きの戸建ての売却などをお手伝いしています（立花6丁目の事例）。

※墨田区の不動産売却全体（土地・戸建て・相続の書類・売却の流れ）は墨田区の不動産売却ページ、売却の基本はコラム「不動産売却の基本」をご覧ください。

墨田区の地価──住宅地11地点すべてが上昇（2026年）

2026年の地価公示（1月1日時点）で、墨田区の住宅地は11地点すべてが前年より上昇し、上がり幅の平均は+13.2%（+8.2%～+15.5%）でした。1㎡の値段は、森下駅に近い千歳1丁目の91.5万円から、八広駅から1,000mの八広4丁目の40.7万円まで。区の南側（千歳・立川・亀沢・横川・本所）は60万～90万円台、北側（京島・墨田・立花・八広）は40万円台が中心です。

駅前の商業地はさらに大きく上がっています。錦糸町駅から150mの江東橋3丁目は1㎡323万円（+19.6%）で区内の地価公示でいちばん高く、両国2丁目（両国駅130m）は131万円（+18.0%）、錦糸3丁目（錦糸町駅260m）は141万円（+16.5%）、押上1丁目（押上駅200m）は144万円（+15.2%）でした。

マンションの値段には、建物だけでなく敷地の土地の値段も含まれます。ただし地価は「更地の値段」で、マンションの売値が同じ割合で上がるとは限りません。

23区の中古マンション──単価は高止まり、成約件数は減少

東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）の「季報 Market Watch」によると、2026年7～9月に東京都区部で成約した中古マンションの1㎡単価は135.52万円。前年同期比+0.9%で、2013年1～3月期から55四半期連続の上昇です。ただ、四半期ごとに見ると2026年1～3月の137.96万円から、4～6月136.22万円、7～9月135.52万円と2期続けて少し下がっています。

そして成約件数は4,159件で、前年同期比-23.1%（3四半期連続の減少）でした。平均の成約価格は7,570万円、専有面積は55.86㎡、築年数は26.61年です。いずれも23区全体の数字で、墨田区だけの値は公表されていません。

築年数による違いも、同じ時期の23区全体で見ておきます。

※東日本レインズ「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年07～09月】」の東京都区部の値。23区全体の平均で、墨田区の物件の値段を示すものではありません。

金利の動きと売値の関係はコラム「金利上昇は売値にどう響くのか」、査定額の決まり方はコラム「査定額ってどうやって決まる？」にまとめています。

墨田区のマンションで、売る前にそろえておく情報

水害ハザードマップでの位置

2020年8月28日から、不動産会社は売買の重要事項説明で、水害ハザードマップで物件がどこにあるかを示すことが義務になりました。墨田区は墨田区水害ハザードマップで、荒川が氾濫した場合と高潮について、浸水の深さと浸水が続く時間の地図を、大雨による雨水出水については浸水の深さの地図を公開しています。また、江東5区（墨田・江東・足立・葛飾・江戸川）が共同でつくった「江東5区大規模水害ハザードマップ」（平成30年8月）もあります。

買い手が気にするのは、地図の色だけではありません。お部屋が何階か、電気設備や受水槽がどこにあるか、管理組合に防災の備えがあるかといった点です。管理組合の資料で分かることを先に整理しておくと、説明がしやすくなります。

建築年・床面積・管理の書類

・建築年：買い手の住宅ローン控除は、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であることが要件の一つ（それより前は耐震基準に適合すると証明されたものなどに限る）。
・床面積：同じ控除は、登記事項証明書の専有部分の面積で原則50㎡以上（一定の要件を満たす住宅は40㎡以上）。広告の面積と違うことがあるので、50㎡前後のお部屋は登記簿で確認を。
・管理：管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の額と残高、大規模修繕の履歴、管理費等の滞納の有無。管理会社が出す書類（重要事項調査報告書など）で分かることが多い項目です。

必要な書類の一覧はコラム「スムーズな売却のカギは書類準備」にまとめています。

売り出し方──「出すタイミング」と「伝え方」

成約件数が減っている時期は、買い手が物件を見比べる時間があります。そのぶん、同じマンションや近くで売り出し中の物件と、どこが違うかを伝えられるかどうかで反応が変わります。当社がお手伝いしたマンションの売却事例（墨田区以外の物件を含みます）では、次のような工夫をしました。

・築約3年のマンション：周りに築浅の売り物が少ない状況だったため、準備が整い次第すぐに広告を掲載し、写真はCG加工で仕上げて約1ヶ月で成約。
・築25年以上のマンション：「時間がかかっても高く」のご希望で、当初の査定額より約1,000万円高い価格から開始。同じマンション内で別のお部屋が売り出されるたびに、広告や販売図面を見直し、価格も段階的に調整して約1年で成約。

どちらが良いかは、いつまでに売りたいかで決まります。高めの価格から始める考え方はコラム「売り出し価格の決め方」、マンションの郵便受けによく届くチラシの読み方はコラム「『マンションに購入希望のお客様がいます』というチラシは本当？」をご覧ください。

Plus4では、写真をモデルルームのように見せるホームステージング（CG加工）、空室の場合にクロス・床の貼り替えなどの費用を立て替える先行内装リフォーム（お支払いは売れた後）、建築士による物件状況調査（インスペクション）、引渡し後の設備保証をご用意しています（墨田区の不動産売却ページに掲載）。

費用と税金を先に見積もる

項目	きまり
仲介手数料の上限	価格400万円超は、速算で「価格×3%＋6万円」＋消費税。800万円以下の物件は、媒介契約時に説明・合意すれば30万円（税別）まで（2024年7月1日から）
印紙税（売買契約書）	2027年3月31日までの軽減税額：1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円、1億円超5億円以下は6万円
利益が出たときの税率	売った年の1月1日で所有5年超＝所得税15%・住民税5%／5年以下＝所得税30%・住民税9%（ほかに所得税額の2.1%の復興特別所得税）
3,000万円の特別控除	住んでいた家なら所有期間に関係なく最高3,000万円。住まなくなった家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。親子・夫婦などへの売却は対象外。使うには翌年の確定申告（原則2月16日～3月15日）が必要

※ほかに、住宅ローンが残っていれば一括返済と抵当権の抹消、固定資産税・管理費等の精算があります。

住み替えで次の家に住宅ローン控除を使う方は注意が必要です。入居した年とその前2年・後3年の間に3,000万円の特別控除を使っていると、住宅ローン控除は受けられません。売る順番と買う順番を、早めに税務署・税理士に確かめておきましょう。税金の考え方はコラム「譲渡所得税と特例の活用法」にもまとめています。

まとめ──地価の上昇に頼らず、成約の例と比べて決める

・墨田区の住宅地は2026年、11地点すべてが上昇・平均+13.2%。錦糸町・両国・押上の駅前の商業地は+15～20%。
・23区の中古マンションは、成約1㎡単価135.52万円（前年比+0.9%）と高止まりの一方、成約件数は前年より23.1%少ない。
・売り出し価格は同じマンション・同じ駅の成約例と比べて決め、いつまでに売りたいかで出し方を選ぶ。
・水害ハザードマップ・建築年・登記簿の床面積・管理の書類を先にそろえ、税金は3,000万円控除と確定申告を忘れずに。

私たちPlus4（喜正産業）は、1964年の創業から新小岩で不動産に携わってきました。墨田区のマンションの売却について、成約の例と地価から見た価格の見通し、売り出し方、住み替えや相続の段取りまでご相談に乗ります。「まだ売ると決めていない」段階でも、お気軽にどうぞ。駅の近くのマンションの売り方は、新小岩で不動産を売るコラムでも解説しています。

※出典：地価は国土交通省「国土数値情報」の地価公示データ（令和8年・東京都）を当社で集計（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L01-2026.html）、中古マンションの成約データは東日本レインズ「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年7～9月期」と「REINS TOPIC 地域別・築年帯別成約状況【2026年07～09月】」（https://www.reins.or.jp/）、水害ハザードマップの説明義務は国土交通省報道発表（2020年7月17日）、墨田区水害ハザードマップと江東5区大規模水害ハザードマップは墨田区公式サイト、住宅ローン控除は国税庁タックスアンサーNo.1211-3、媒介契約は東日本レインズ「媒介契約制度について」、仲介手数料は国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」、印紙税は国税庁No.7108、譲渡所得の税率はNo.3202・3208・3211、3,000万円の特別控除はNo.3302、確定申告の期間はNo.2020、当社のサポートと事例は当社サイトの各ページにもとづきます（いずれも2026年10月29日に確認）。税金の特例が使えるかは税務署・税理士にご確認ください。実際の売却価格は個別の条件により異なります。