墨田区の土地・一戸建て売却と買取｜仲介か買取か、壊すかそのままか。2026年の地価と不燃化特区から考える

「八広の実家を相続したけれど、古くてこのまま売れるのか」「立花の土地、業者に買い取ってもらうのと、買い手を探すのとどちらがいいのか」。墨田区の土地・一戸建ての売却では、仲介で売るか、買取に出すか、そして建物を壊すか、そのまま売るかの2つで迷う方が多くいらっしゃいます。

当社にいただいた墨田区の売却・査定のご相談207件のうち、半分を超える116件は八広・墨田・東向島・立花の4つの町の物件でした（当社の相談データの集計で、墨田区全体の傾向を示すものではありません）。いずれも区の北部で、古くからの住宅と作業所が混ざり、道の細い場所も残る地域です。

この記事では、墨田区の土地と一戸建てに絞って、国と東京都が公表した2026年の地価、建て替えの条件、区の不燃化特区の助成、税金の期限を確かめたうえで、「仲介か買取か」「壊すかそのままか」の決め方を整理します。

※墨田区の不動産売却全体（流れ・相続の書類・売却事例）は墨田区の不動産売却ページ、マンションの売り方はコラム「墨田区のマンション売却」、相続した不動産は墨田区の不動産相続ページをご覧ください。この記事は「土地・一戸建てをどう売るか」の判断に絞った内容です。

墨田区の住宅地の地価──北部の4町は1㎡40万～50万円台（2026年）

国の地価公示（2026年1月1日時点）と東京都の地価調査（2026年7月1日時点）で、墨田区の住宅地は合わせて16地点あります。1㎡の値段は、森下駅に近い千歳1丁目の91.5万円から、八広駅から1,000mの八広4丁目の40.7万円まで、2倍以上の開きがあります。

ご相談の多い4町の地点は、東向島3丁目55.4万円（+14.0%）・墨田4丁目45.7万円（+14.3%）・立花5丁目43.9万円（+10.9%）・立花1丁目43.5万円（+7.9%）・八広4丁目40.7万円（+8.2%）。区の南側（千歳・菊川・横川・亀沢・本所・立川）の67.1万～91.5万円と比べると低めで、立花と八広は上がり幅も区内では小さめでした。

※注記の無い地点は地価公示（2026年1月1日時点）、「都の調査」は東京都地価調査（2026年7月1日時点）。いずれも国土交通省「国土数値情報」の公開データを当社で集計。距離は国の資料の値で、徒歩分数ではありません。

最初に確かめること──建て替えができる土地か

土地・一戸建ての値段と買い手の顔ぶれを大きく分けるのは、その土地に新しく家を建てられるかどうかです。建築基準法では、原則として建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。前の道が4m未満で、法律上の道路として扱われる道（いわゆる2項道路）の場合は、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる（セットバック）必要があり、下がった部分は敷地として使えません。

・接道が2mあるか：路地の奥の土地（旗竿地）は、通路の幅と長さを実測で確かめます。
・前の道が建築基準法の道路か：公道か私道か、2項道路かは、区の窓口で確かめられます。
・セットバック後に何㎡残るか：先に計算しておくと、買い手も判断しやすくなります。
・私道の通行・掘削の承諾：水道・ガスの工事などで、私道の持ち主の承諾が要ることがあります。

建て替えに制約がある土地の考え方はコラム「再建築不可です と言われた…売れないって本当？」、道路から下がる土地はコラム「セットバックが必要です と言われた…売れないの？」にまとめています。

仲介か買取か──分かれ目は「建て替え」「期限」「建物の状態」

土地・一戸建ての売り方は、大きく仲介（不動産会社が買い手を探す）と買取（不動産会社などが直接買う）の2つです。

時間をかけて仲介で売った、立花の借地権付き一戸建て

「普通の土地と違うから、業者に買ってもらうしかない」とは限りません。当社が墨田区でお手伝いした立花6丁目の一戸建ては、土地を借りて建物を持つ旧法の借地権の物件でした。2025年4月に売却のご依頼をいただき、売買契約は2026年6月。仲介で、新しい買主様に引き継いでいただきました。

室内はきれいで、ポータルサイトに載せると90件を超えるお気に入り登録がありました。ところが、お問い合わせの多くは借地権の仕組みをご存じない方で、地主様への承諾料・更新料・毎月の地代のご説明をすると見送りになることが続きました。そこで、屋上バルコニーの防水工事を売主様のご負担で済ませ、借地権の仕組みをその都度ていねいにご説明し、価格も段階的に見直しました。借地や古い家のように説明が要る物件は、「売れない」のではなく、時間と説明の量で結果が変わるという一例です。

買取にするなら、1社ではなく複数の会社に

買取にする場合も、進め方しだいで結果は変わります。買取業者は、自社の事業のやり方（建物を壊して新築を建てるのか、中古の家として直して売るのか）を前提に価格と条件を出します。同じ物件でも、新築用の土地として見る会社と、中古の家として見る会社とでは、評価も条件も違います。

隣の葛飾区の例ですが、新築分譲の会社との契約が私道の持ち主の承諾を得られずに進まなくなった古い一戸建てを、中古の家のまま買える別の会社に引き継ぎ、当初の提示額より約200万円高い売買価格で成約したことがあります（約200万円は売買価格の差で、手取りの差ではありません。詳しくはコラム「葛飾区の一戸建て売却・買取」）。買取業者に直接売れば仲介手数料はかかりませんが、「手数料がかからないから得」とは限らず、諸費用を引いた手取りと、最後まで売り切れる条件で比べることが大切です。

当社の不動産買取サポートでは、取引先の複数の会社に同時にご紹介し、出そろった条件を比べてから相手を選んでいただけます（当社が直接買い取るのではなく、仲介としてお手伝いします）。土地の形や道の条件ごとの売り方は、コラム「葛飾区の土地売却・土地買取」でも詳しく解説しています。

壊すか、そのままか──墨田区で解体する前に確かめる3つの決まり

古い一戸建ては「壊して更地にしたほうが売れる」と思われがちですが、解体は後戻りができません。まず建物があるままの値段を確かめ、そのうえで次の3つを確認してから決めるのがおすすめです。

① 京島・鐘ヶ淵の「不燃化特区」の助成は、着工前に申請

墨田区では、燃えやすい木造の家が集まる地域のうち、京島周辺地区（京島二・三丁目と京島一丁目の一部）と鐘ヶ淵周辺地区（墨田二～五丁目と、墨田一丁目・東向島五丁目の一部）が東京都の「不燃化特区」です。区はこの地区で、耐用年数の3分の2以上を過ぎた建物の取り壊しに上限200万円の助成を設けています。申請は工事の着工前までで、着工した後は受け付けられません。また、宅地建物取引業者が販売のために取り壊す場合は対象外です。制度は令和13年（2031年）3月31日までの予定です。

あわせて、不燃化特区で古い住宅を取り壊した後の土地は、要件を満たすと土地の固定資産税・都市計画税が8割減免されます（取り壊した翌年度から最長5年度）。ただし、売買で持ち主が変わると減免は終わります。売るために壊す場合は、助成の対象になるか、いつまで減免が続くかを、着工前に区（不燃・耐震促進課）と都税事務所で確かめておきましょう。

② 住んでいた家の3,000万円控除は「壊してから1年以内に契約」

ご自身が住んでいた家を売るときの3,000万円の特別控除は、家を取り壊して土地だけを売る場合、取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、かつ住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。取り壊した後に、その土地を貸駐車場などに使うと対象外になります。親子・夫婦など特別の関係がある人への売却も対象外です。

③ 相続した空き家は、昭和56年5月以前の建物か

亡くなった方が住んでいた家で、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられたものなどの条件を満たすと、売ったときの利益から最高3,000万円（2024年1月1日以後の売却で相続人が3人以上なら2,000万円）を差し引ける特例があります。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、売却代金1億円以下、2027年12月31日までの売却が条件です。2024年1月1日以後の売却は、売る時点で耐震基準を満たしていなくても、売った翌年の2月15日までに耐震改修か取り壊しが済めば対象になります（だれが工事をするかなどの扱いは税務署でご確認ください）。

相続した家は、売る前に相続登記（名義を相続人に移すこと）が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内（それより前の相続は2027年3月31日まで）の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。税金の考え方はコラム「相続した実家を売るときにかかる税金とは？」、片付けの時期はコラム「荷物の撤去はいつまでに？」、解体で出てくることがある昔の基礎などはコラム「地中埋設物」をご覧ください。

※税の特例が使えるかは税務署・税理士に、助成の対象になるかは墨田区に、個別にご確認ください。

よくあるご質問

Q. 墨田区の古い一戸建ては、壊して更地にしたほうが高く売れますか？

一概には言えません。解体の費用が先にかかり、壊した後は戻せません。建て替えができない土地では更地にしても買い手は広がりにくく、自分で住んでいた家なら3,000万円控除の「壊してから1年以内に契約」の期限も始まります。まず建物があるままの値段を確かめ、京島・鐘ヶ淵の不燃化特区なら区の助成の条件も見たうえで決めるのがおすすめです。

Q. 墨田区の土地を不動産買取に出すと、仲介より安くなりますか？

買取は、買う会社が仕入れたあとの工事や販売の費用を見込んで価格を出すため、条件の良い土地は仲介で買い手どうしに比べてもらうほうが値段を追いやすいのが一般的です。一方で、建て替えに制約がある土地や急ぐ売却では、買取のほうが確実なこともあります。どちらの場合も、1社だけの価格で決めず、複数の会社の条件と手取りで比べてください。

Q. Plus4が土地や家を直接買い取ってくれるのですか？

いいえ。Plus4は仲介の立場で、取引先の複数の買取業者に同時にご紹介し、出そろった条件を比べて相手を選んでいただくお手伝いをしています（不動産買取サポート）。

Q. 借地権の一戸建ても売れますか？

売れます。ただし、譲渡には原則として地主様の承諾が要り、買い手には承諾料・更新料・地代の仕組みのご説明が欠かせません。当社がお手伝いした立花6丁目の借地権付き一戸建ては、ご依頼から売買契約まで1年あまりかかりましたが、仲介で買主様に引き継いでいただきました。

Q. 墨田区の土地の値段は、何で調べられますか？

国土交通省の地価公示（毎年1月1日時点）と東京都の地価調査（毎年7月1日時点）で、町ごとの標準的な土地の値段が分かります。実際に売れた値段は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。お手元の土地は形や前の道で値段が変わるため、最後は査定で確かめてください。

まとめ──壊す前に、仲介と買取の両方の見通しを

・墨田区の住宅地は2026年、1㎡40.7万～91.5万円。ご相談の多い八広・墨田・東向島・立花の地点は40.7万～55.4万円で、狭めの土地と細めの道が目立ちます。
・売り方を分けるのは建て替えができるか・いつまでに売りたいか・建物の状態。借地のように説明の要る物件も、仲介で売れた例があります。
・買取は複数の会社に検討してもらい、手取りと売り切れる条件で比べる。
・解体は後戻りできません。不燃化特区の助成（着工前に申請）・3,000万円控除の1年ルール・空き家の特例を先に確かめる。

私たちPlus4（喜正産業）は、1964年の創業から新小岩で不動産に携わってきました。墨田区の土地・一戸建てについて、仲介で売る場合の見通しと、複数の買取業者に検討してもらった場合の条件を並べてお出しし、道路の確認・解体するかどうか・相続の段取りまでご相談に乗ります。「まだ売ると決めていない」段階でも、お気軽にどうぞ。

※出典：地価は国土交通省「国土数値情報」の地価公示データ（令和8年／2026年1月1日時点・https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L01-2026.html）と都道府県地価調査データ（令和8年／2026年7月1日時点・https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html）を当社で集計、道路と敷地の決まりは建築基準法第42条・第43条（https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201）、不燃化特区の対象地区と除却助成は墨田区「墨田区木密地域不燃化プロジェクト」（2026年6月12日更新・https://www.city.sumida.lg.jp/kurashi/funenka_taishinka/funenka/joseikin/tokkupuro.html）、土地の固定資産税等の減免は東京都主税局「不燃化特区内における老朽住宅除却後の土地に対する減免」（https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi/funenka02）、3,000万円の特別控除は国税庁タックスアンサーNo.3302、相続した空き家の特例はNo.3306（いずれも令和8年4月1日現在法令等）、相続登記は法務省「相続登記の申請義務化」（https://www.moj.go.jp/MINJI/souzokutouki-gimuka/index.html）、当社の相談件数・事例は当社の集計と売却事例ページにもとづきます（いずれも2026年11月6日に確認）。税の特例・助成が使えるかは税務署・税理士・墨田区にご確認ください。実際の売却価格は個別の条件により異なります。