新小岩で不動産を売る｜駅の北側と南側で何が違う？2026年の地価とマンション・戸建ての売り方

私たちPlus4（喜正産業）の店舗は、新小岩駅の南口から続く「ルミエール商店街」の中（葛飾区新小岩1丁目54-5）にあります。1964年の創業から、この街で不動産のお手伝いを続けてきました。

「新小岩で売りたいけれど、北口側と南口側で値段は違うの？」「マンションと戸建てで売り方は変わる？」。この記事では、国が公表した2026年の地価を駅の北側・南側に分けて並べ、駅周辺で進んでいる街づくりと、当社の新小岩での売却事例をもとに、新小岩ならではの売り方をまとめます。

※葛飾区全体の不動産売却は葛飾区の不動産売却ページ、駅ごとの坪単価の一覧は葛飾区の地価コラムをご覧ください。

新小岩駅の「北側」と「南側」──町の顔ぶれ

新小岩駅はJR総武線の駅で、線路をはさんで北側と南側に街が分かれています（葛飾区の資料では、駅の乗客数は令和5年度で約14万人）。2023年3月には南北自由通路が開通し、北と南の行き来がしやすくなりました。

	北側（北口方面）	南側（南口方面）
主な町	西新小岩・東新小岩（葛飾区）	新小岩1〜4丁目（葛飾区）、松島など（江戸川区）
街づくり	西新小岩一丁目の一部（約4.8ha）で、地元の「新小岩北口ReDESIGN会議」（2023年9月設立）が北口のまちづくり構想を検討中	新小岩一丁目で再開発事業（約1.5ha・住宅543戸ほか）が進行中。工事完了は令和14年度の予定。南口の西側エリアでも「まちづくり構想」（2025年11月）
駅前の商店街	新小岩北口商店会	アーケードの「ルミエール商店街」（全長420m）

※北側・南側の町の分け方は、地点の位置と線路の位置から当社で整理したものです。再開発・まちづくりの内容は東京都・葛飾区の公表資料（2026年10月22日確認）にもとづく計画で、今後変わる可能性があります。

再開発は、完成までまだ年数がある計画です。「再開発があるから必ず値上がりする」とは言えませんが、駅の南口の街並みがこれから変わっていくことは、買う人にとっても判断材料のひとつになります。

地価で見る、北側と南側の違い（2026年）

国が毎年調べている地点のうち、最寄り駅が新小岩の地点を北側・南側に分けて並べました。

※注記の無い地点は地価公示（2026年1月1日時点）、「都の調査」は東京都地価調査（2026年7月1日時点）。国土交通省「国土数値情報」の公開データを当社で集計。距離は国の資料の値で、徒歩分数ではありません。

① 駅前の値段は、南側が北側の2倍以上。
駅から200m前後の商業地は、南側の新小岩1丁目が1㎡198万円、北側の西新小岩1丁目が90.5万円。南側の駅前は容積率500%で、店舗の入った高い建物を建てられる場所です。どちらも前年から+10%を超えて上がっています。

② 駅から600〜800mの住宅地は、北も南も近い水準。
駅から600〜800mの住宅地は、北側が46.6万〜46.8万円、南側が47.9万〜52.9万円。大きな差ではありませんが、南側の地点は容積率300%（北側は200%）で、マンションやアパートなど共同住宅が建てやすい地域です。土地として売るときは、この違いが買い手の顔ぶれに関わります。

③ 駅から離れると、北側は1㎡40万円を切る地点も。
北側の東新小岩2丁目（1,200m）は40.0万円、東新小岩8丁目（1,400m）は36.7万円。同じ北側でも、駅から800m以内の地点（46万円台）とは1㎡あたり約10万円の差があります。

駅近マンションと戸建て、売り方はどう違う？

マンション：比べる材料が少ないときほど「出し方」が効く

マンションは、同じマンションや近くのマンションの売り出し・成約の例が、値段の目安になります。逆に言うと、例が少ない築浅のマンションは相場が見えにくく、売り出しの仕方で結果が変わります。

当社が扱ったプレミスト新小岩ルネ（築約3年）の事例では、そのマンション自体の売却例がまだ少ない中で、準備が整い次第すぐに広告を出し、CG加工で写真を仕上げ、店頭にもチラシと動画を置きました。広告後に3組をご案内し、店頭のチラシを見て来店された方がご購入、約1ヶ月で成約しています。

戸建て：「土地の条件」と「建物の使い道」で買い手が決まる

戸建ては、建物の古さだけでなく、土地の広さ・形・前の道路で値段が大きく変わります。上の表のとおり、新小岩の住宅地は駅からの距離や容積率で1㎡の値段が違います。

また、古い戸建てでも、住むため以外の使い道で評価されることがあります。当社のコラムでご紹介した築32年・室内未リフォームの戸建て（3DK・駅徒歩9分）は、簡易宿泊施設に転用する目的の方が購入されました（コラム「築30年の戸建てはいくらで売れる？新小岩での実例」）。「古いから壊さないと売れない」と決める前に、どんな買い手がいそうかを一緒に考えるのがおすすめです。新小岩・葛飾区の家の相場の考え方はコラム「新小岩・葛飾区で家を売るとき、相場価格はどのくらい？」にもまとめています。

新小岩で売るときに、地元の会社だからできること

① 商店街の店頭で、ネットを見ていない人にも届ける。
ルミエール商店街は、南口側に住む方が毎日のように通る道です。当社は店頭に物件情報を掲示していて、前を通った地元の方が店頭で物件を見て来店され、ご成約につながったこともあります（コラム「店頭広告、あなどれません」）。もちろんネットのポータルサイトへの掲載とあわせて行います。

② 見せ方を整える。
CG加工による写真の仕上げ（ホームステージング）、VRでのリフォームイメージ、現況測量、建物の状態を調べるインスペクションなど、物件に合わせた準備をご提案しています（売却サポートの一覧）。

③ 水害の情報も、先に確かめておく。
2020年8月28日から、不動産の取引では重要事項説明のときに、水害ハザードマップ上で物件がどこにあるかを説明することが義務になりました。買う方は必ず目にする情報です。売り出し前に区のハザードマップで位置を確かめておくと、内見でのご質問にも落ち着いて答えられます。

まとめ──新小岩の売却は「駅のどちら側・何mか」から

・新小岩駅の駅前商業地は、南側1㎡198万円・北側90.5万円（2026年1月）。どちらも前年比+10%超。
・駅から600〜800mの住宅地は46.6万〜52.9万円。南側の地点は容積率300%。
・南口では新小岩一丁目の再開発（工事完了は令和14年度予定）、北口でもまちづくりの検討が進んでいる。
・マンションは「出し方」、戸建ては「土地の条件と使い道」で結果が変わる。

新小岩の不動産は、駅のどちら側か、駅から何mか、前の道路はどうか、で見るべきところが変わります。新小岩に店舗を構える私たちが、その場所ならではの売り方をご提案します。「まだ売るか決めていない」「今の値段だけ知りたい」という段階でも、商店街を通るついでに、お気軽にお立ち寄りください。

※地価は国土交通省「国土数値情報」の地価公示データ（令和8年／2026年1月1日時点）と都道府県地価調査データ（令和8年／2026年7月1日時点）を当社で集計したものです。再開発は東京都都市整備局「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」、まちづくりは葛飾区「新小岩駅南口まちづくり構想」（令和7年11月）・「新小岩駅北口地区街づくり勉強会ニュース第13号」（令和6年2月）、水害リスクの説明義務は国土交通省の報道発表（令和2年7月17日）にもとづきます（いずれも2026年10月22日に確認）。実際の売却価格は個別の条件により異なります。