コラム
第6回：査定額ってどうやって決まる？価格のカラクリを解説
「この家、いくらで売れるんだろう？」
不動産を売却しようと思ったとき、最初に気になるのが査定額です。しかし、同じような物件でも査定額が不動産会社によって違うことがあります。
なぜ差が出るのか？そして、その価格はどのように決まっているのか？今回は、不動産査定の仕組みと、適正価格の見極め方についてわかりやすく解説します。
1. 査定価格とは？
査定価格とは、不動産会社が「この価格で売れる可能性が高い」と見積もった金額のことです。必ずしもその金額で売れるとは限りませんが、売出し価格の目安になる重要な数字です。
査定には大きく分けて2種類あります：
- 机上査定：周辺の取引事例や公的データをもとに、おおよその価格を算出
- 訪問査定：現地を確認し、建物の状態や立地条件を加味して価格を算出
特に売却を本格的に考えている場合は、訪問査定を依頼することでより現実的な価格を知ることができます。
2. 査定価格を決める主な要素
査定額は、次のような複数の要素から総合的に判断されます。
- 立地：駅からの距離、周辺環境、商業施設や学校の有無など
- 土地・建物の面積：広さだけでなく、土地の形状や法規制（建ぺい率・容積率）も関係
- 築年数・建物の状態：築浅なら評価が残るが、古い場合は「土地」として評価されることも
- 市場動向：最近の売買事例や不動産市況の影響
- 接道状況：道路幅、方角、公道か私道かなど
このように、査定は単なる「広さ」や「築年数」だけで決まるものではなく、専門的な視点で判断されるのです。
3. なぜ会社によって査定額が違うの？
同じ物件でも、不動産会社によって査定額が異なる理由には以下のような背景があります。
- 販売戦略の違い：高値で強気に出す会社と、早期売却重視で控えめな価格を出す会社がある
- 査定の基準の違い：使うデータや重視するポイントが会社によって異なる
- 「高く見せたい」営業トーク：媒介契約を取りたい一心で非現実的な価格を提示するケースも
高い査定額に飛びついた結果、「値下げ→長期化」という悪循環に陥ることもあるので注意が必要です。
4. 適正価格の見極め方
査定額が複数出てきた場合は、金額だけでなく「根拠」を確認することが重要です。
たとえば、次のような説明があるかをチェックしましょう：
- 近隣の過去の売買事例を提示しているか
- 建物や土地の法的評価を反映しているか
- ターゲット層や今後の需要について具体的な説明があるか
「とりあえず高く出しましょう」とだけ言われる場合は、慎重に検討することをおすすめします。
5. Plus4の査定はここが違う
Plus4では、葛飾区・江戸川区・新小岩エリアを中心に地域密着で営業しており、実際の取引データに基づいた現実的な査定価格をご提示しています。
さらに、以下のような点もご好評をいただいています。
- 現地調査を丁寧に行い、建物や土地の状態を正確に評価
- 売主様のご希望や状況をヒアリングし、最適な販売価格をご提案
- 複数の価格シナリオを提示し、一緒に販売戦略を組み立てる
「今すぐ売る予定はないけど、価格だけ知りたい」というご相談でも、もちろん歓迎です。
まとめ
査定価格は、売却活動のスタート地点です。
正しい現状を把握し、根拠ある価格で売却を進めることが、成功への第一歩になります。価格に振り回されず、信頼できるパートナーと共に進めていきましょう。
Plus4では、経験豊富なスタッフが、地域の特性や市場動向を踏まえた「本当に売れる価格」をご提案しています。
無料査定をご希望の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
