コラム
査定して見たら「再建築不可です」と言われた…売れないって本当？
「不動産会社に査定を依頼したら、『この土地は再建築できません』と言われてしまった」
そんな場面に直面すると、多くの方が不安を感じるのではないでしょうか。
再建築不可――聞くだけで「売れない物件なのかも」と思ってしまいがちですが、
実は正しい知識と売却戦略があれば、買主が見つかる可能性は十分にあります。
今回はその中でも、「建築基準法上の接道要件を満たしていないことが原因で再建築不可とされたケース」について、
売主様が知っておくべきポイントをわかりやすくご紹介します。
🔍 「再建築不可」ってどういう状態？
不動産における「再建築不可」とは、今ある建物を解体しても、新たに建て直すことが認められない土地のことを指します。
原因の多くは、建築基準法第42条に定められた「接道義務」を満たしていないことにあります。
建築を行うには、建物の敷地が「幅員4メートル以上の建築基準法上の道路」に、2メートル以上接している必要があります。
この条件を満たしていない場合、原則として建築許可が下りず、再建築不可とされます。
🛣 「建築基準法上の道路」に接していないとは？
注意すべきは、「見た目に道路があるかどうか」ではなく、
その道路が法的に“道路”と認められているかどうかです。
たとえば以下のような道路は、接道義務を満たしていない可能性があります：
- 認定されていない私道
- 里道（りどう）や通路扱いの土地
- 幅が4メートル未満の細い道
📘 「接道許可（43条第2項）」が取れれば再建築できることも
建築基準法第43条第2項では、接道義務を満たしていない土地でも、
自治体の許可を得ることで再建築が認められる特例制度（いわゆる「接道許可」）が存在します。
ただしこの許可は、
- 道路の通行実態や幅員
- 周辺の建物の建築状況
- 防災上の安全性
などを総合的に審査し、必ず許可が下りるわけではありません。
そのため、住宅ローン審査が通りづらい傾向があります。
💡 再建築不可でも売れる。買主の属性を見極めよう
再建築不可＝売れない、ではありません。
むしろ、以下のような買主層にはニーズがあります：
- 今ある建物をそのまま活用したい投資家や大家さん
- 現金で購入してリノベーション前提で住みたい方
- 隣地を所有していて、土地を拡張したい地権者
つまり、住宅ローンを使う一般の購入層とは異なるターゲットに向けて
売却活動を構築することがポイントです。
🛠 売却成功のポイント
- 現況利用が可能であることを明示する
（例：「建物は使用可能」「修繕履歴あり」など） - 広告を投資家向けにチューニングする
（例：「再建築不可だが収益化可能」など） - 近隣所有者への直接アプローチ
（合筆によって再建築可になる可能性も）
📉 査定額が低くても、売却の可能性はゼロじゃない
たしかに、再建築不可の土地は査定額が相場より低くなる傾向にあります。
しかし、建物の状態や立地、用途の柔軟性によっては、
想定以上の価格で売却できるケースも少なくありません。
一律に「安くしか売れない」と決めつける必要はありません。
✅ 「再建築不可」と言われても、立ち止まらず“売り方”を考えることが大切
建築基準法に関する制限があるとはいえ、売却そのものが不可能になるわけではありません。
大切なのは：
- なぜ再建築不可なのか（原因の整理）
- 誰に向けて売るか（ターゲットの再設計）
- どう伝えるか（広告表現と価格戦略）
当社では、接道・43条・再建築不可のような“難あり物件”の売却にも豊富な実績があります。
「これは売れないかも…」と不安を感じたら、まずはお気軽にご相談ください。
