コラム
売り出し価格の決め方｜“チャレンジ価格”が高く売れるカギになる理由とは？
不動産を売るとき、最初に多くの方が悩まれるのが「いくらで売り出すか？」という価格設定です。
実はこの「売り出し価格」、あとから修正することはできても、最初の設定を誤ると「売れにくい物件」になってしまうことも。
特に、売却活動を始めたばかりの“新着掲載期間”は、最も反響を得やすいタイミングです。
この時期をどう活かすかが、結果を左右すると言っても過言ではありません。
今回は、不動産売却における「売り出し価格」の考え方と、
“ちょうどよいチャレンジ価格”を見極めるポイントをご紹介します。
✅ 売り出し価格＝“買主に見つけてもらえる価格”であること
「売り出し価格＝最終的な売却価格」ではありません。
実際の売却価格は買主との交渉で決まるため、売り出し価格は“入口”にすぎません。
最初に買主の目に留まるのがこの価格。
価格が相場とズレていれば検索されず、存在しないのと同じになってしまいます。
📈 新着掲載期間＝「最初の30日」が勝負
不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホーム・ホームズなど）では、
掲載後1〜2週間がもっとも反響を得やすい期間です。
この時期に動かない価格設定だと、チャンスを逃してしまうリスクも。
💡 価格をつけるときに意識したい4つの実務的なポイント
① 問い合わせが来る「ギリギリのライン」を狙う
検索価格帯の上限ギリギリを意識することで、見つけてもらいやすくなります。
- 3,500万円で検索している人は、3,600万円の物件は見ていない
- 5,000万円以下で絞る人は、5,080万円は候補にすら入らない
📌 「検索レンジを意識した価格戦略」がカギです。
② 500万円刻み・10万円刻みの“心理価格”を活用
- × 3,520万円 → ◎ 3,490万円
- × 5,080万円 → ◎ 4,980万円
- × 2,010万円 → ◎ 1,980万円
買主の心理にフィットする価格帯を意識すると、クリック率・内見率が向上します。
③ データで価格判断する（アクセス数を見て微調整）
- 初週：アクセスがあるが反響がない → 写真や紹介文を見直す
- 2週目以降：アクセスも減少 → 価格調整を検討
弊社では、週ごとのアクセス推移や比較データを共有しながら価格戦略を組み立てています。
④ “売主の気持ち”と“買主の目線”のバランスが大切
売主は「高く売りたい」、買主は「相場より高ければスルー」。
このギャップを埋める価格こそが「適切なチャレンジ価格」です。
📌 相場＋100〜200万円程度のチャレンジ価格が目安。
それ以上になると反響が落ちる可能性があります。
🤔 よくある質問：「売り出し価格を下げたらイメージが悪くなる？」
実際には「価格改定＝ネガティブ」と感じる買主は少数派です。
価格が下がった＝注目されやすくなることもあります。
ただし、下げるならタイミングが重要。
- 3ヶ月以上売れていない物件は「長期化物件」と見なされやすい
- 値下げするなら早めが効果的
📝 まとめ：「売り出し価格」は“戦略”であり、“調整可能”である
- 最初の価格が“高すぎる”と売れるチャンスを逃す
- チャレンジ価格は「問い合わせが来るギリギリ」を狙う
- 検索レンジ・買主心理・初期反応を見ながら調整する
📣 売却の価格設定で迷ったら、データと市場感を持つ不動産会社へ
弊社では、価格設定の初期相談から掲載後の反応分析・価格見直しまで一貫してサポートしています。
- 「うちの家、いくらで出せば見てもらえるのか？」
- 「高く売れるって言われたけど、それって現実的？」
- 「価格を下げるか迷っているけど、どこが見極めポイント？」
こういった疑問に対して、データと実例をもとに丁寧にアドバイスいたします。
「売れない価格」ではなく、「ちゃんと届く価格」で、納得のいく売却を一緒に進めていきましょう。
