査定をしたら建蔽率・容積率をオーバーしていると言われた

自宅の売却を検討するために不動産会社に査定を依頼したところ、「建蔽率・容積率をオーバーしている」「既存不適格」と言われて不安を感じている人って案外多いのではないないでしょうか？「住宅ローンが組めないかも」と言われ、「もしかして売れないの？」とお悩みの方に解決策を解説いたします。

既存不適格建築物ってどんな物件？

「既存不適格建築物」とは、建てられた当時は法律に合っていたものの、法令改正や用途地域の変更によって、現在の基準に適合しなくなった建物のことです。

既存不適格建築物は違法建築物と違って、建築当時は適法だったので、購入者が住宅ローンを組める可能性が十分にあります。

建蔽率（建ぺい率）：土地の広さに対して建物が占める割合。

容積率：土地の広さに対して建物の延べ床面積の割合。

【具体例】

敷地面積100㎡、建蔽率50％、容積率100％の場合：

建築面積は50㎡以内。延べ床面積は100㎡以内。

これを超える建物は「建蔽率オーバー」「容積率オーバー」と呼ばれ、住宅ローンの審査が難しくなることがあります。

「既存不適格建築物」で容積率超過が10％以下なら、購入者が住宅ローンを利用できる可能性があります。

容積率の超過割合：超過が10％以内であること。
担保評価：物件の立地や築年数で評価が変わります。
違法建築物でないこと：適法性が証明できる物件であること。

容積率が超過している場合でも、建物を一部減らして「減築」することで適法状態に戻せます。この方法で住宅ローンが通りやすくなり、売却もスムーズに進むことがあります。

解体工事費：1㎡あたり10万〜20万円。
登記変更費用：10万円程度（専門家に依頼する場合）。
適法化すれば、金融機関からの評価が上がり、売却価格も向上する可能性があります。

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。購入希望者にローンを利用してもらうためには、以下の点に注意しましょう。

容積率超過が10％以内なら、都市銀行でもローンが通る場合があります。
同じ銀行でも支店によって対応が異なるため、複数の銀行や不動産業者に相談するのがオススメです。

もし超過が10％以上の場合、都市銀行や地方銀行での審査は厳しくなることがあります。この場合は、スルガ銀行やセゾンファンデックスなどのノンバンク系金融機関を利用する方法があります。

容積率の超過が10％以内なら、少し値段が下がる可能性はありますが、売却可能です。

ただし、購入希望者がローンを組みにくい場合があることに注意が必要です。

建物を適法化すれば、購入希望者がローンを組みやすくなり、売却がスムーズになります。

建蔽率・容積率オーバー物件を専門に扱う業者に相談すると、高値での売却が期待できます。

「既存不適格建築物」や「建蔽率・容積率オーバー」の物件でも、売却時に住宅ローンが利用できる可能性は十分にあります。特に容積率超過が10％以内なら、都市銀行や地方銀行でもローン審査が通ることがあるため、大きな強みになります。また、減築や適法化を行えば、さらに売却の選択肢が広がります。

「え？この家、違法建築だったの？」と悩む前に、まずは弊社に相談してみてください。あなたの物件に合った解決策をご提案いたします！

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