建ぺい率と容積率と住宅ローン【山本倫子の日報6月6日】

不動産の売却にどう関わるのか？

「建ぺい率」と「容積率」、建築に詳しくない私でも取引の中では頻繁に出現する言葉です。
コーヒーとお茶、スキーとスノーボードみたいな関係でしょうか。（違うか。）

先日ご依頼頂いた物件について調べたところ、建ぺい率と容積率を超過していていました。概要書を取得してみると、確認申請時は適合していますが、建築後の検査はしておらず、確認申請時の面積と登記面積が異なっていました。
時代の流れなのか、平成初期の建物では、こういう物件によく出会う気がします。当時、どういう意思決定だったんだろうな、とドラマを想像したりもします。しかし、売却にあたってなにか支障があるのでしょうか。

住宅ローンに大きく影響する

今日は、銀行さんに、住宅ローンの取り扱いが可能かヒアリングをしました。
りそな銀行さん、労金さんなどにヒアリングしたところ、結果としては、なかなか厳しい回答が出揃いました。銀行さん側も、コンプライアンスや物件の担保価値の観点から融資が難しいようです。三井住友銀行さんは一度資料を送って確認頂けることになりました。

L &Fアセットファイナンスさん（旧三井住友トラスト・ローン&ファイナンスさん）に相談したところ、「物件価値が高く評価されれば、自己資金1〜2割で融資できる」とのお話でした。
なるほど、ある程度自己資金がある方が購入対象になってきますね。
建築基準法に適合していない物件は「購入できる方が限られる」、それを実感した一件でした。居住している売主様にはその実感は感じにくいと思うので、わかりやすく説明したいと思います。